在當下消費市場呈現多元化趨勢的背景下，高端商業地產品牌德基集團正積極調整戰略布局，試圖通過業態互補實現更廣泛的市場覆蓋。11月26日，揚州蜀岡-瘦西湖風景名勝區與德基集團正式簽署投資合作協議，標志著德基在揚州的商業項目進入實質性推進階段。根據協議內容，德基將在揚州打造集藝術館、博物館與奧特萊斯業態于一體的綜合商業體，這一舉措被視為德基從高端藝術商業向多元化消費場景延伸的重要信號。

德基的轉型并非偶然。2024年，南京德基廣場以驚人的銷售業績超越北京SKP，成為全球單體商場銷售額冠軍，這一成就背后是德基對高端消費市場的深度耕耘。然而，隨著消費分層現象加劇，高端品牌開始探索"高端渠道+奧萊業態"的并行模式，通過渠道互補覆蓋更廣泛的消費群體。德基敏銳捕捉到這一趨勢，今年8月先后成立江蘇德基奧萊商業發展有限公司和江蘇德基時刻商業發展有限公司，為布局奧特萊斯業態奠定基礎。目前，德基已在南京仙林、河西等地籌建新項目，揚州項目則是其首次將奧萊業態拓展至南京以外的城市。

奧萊業態的蓬勃發展為德基的戰略轉型提供了市場依據。中國商業聯合會奧特萊斯分會數據顯示，2025年第二季度全國主要奧萊項目銷售額同比增長12.8%，客流量增長16.3%，增速較上一季度進一步擴大。麥肯錫預測，到2025年奧萊市場規模將達到2600-3900億元。這種增長態勢與消費需求變化密切相關——年輕學生、家庭客群及周邊居民對高性價比品牌的需求日益旺盛，而德基通過奧萊業態可以精準填補區域市場空白。以南京仙林為例，該區域消費力與新街口核心商圈存在差異，德基奧萊的入駐恰好匹配了當地客群對品質與性價比的雙重追求。

德基的擴張策略呈現出明顯的區域協同特征。在南京，德基已形成新街口（頂奢）、河西（潮流）、仙林（奧萊）的差異化布局；在揚州，德基奧萊將與南京仙林項目形成互補，共同覆蓋長三角西部市場。這種布局不僅避免了內部競爭，還通過渠道互補優化了奢侈品銷售生態。奢侈品品牌每季都會產生一定數量的未售罄產品，奧萊業態為這些商品提供了穩定的消化渠道，有助于德基緩解庫存壓力、提升周轉率，同時吸引價格敏感型消費者，培養潛在奢侈品購買群體。

在拓展奧萊業態的同時，德基并未放松對高端市場的深耕。10月25日，徐州德基廣場東塔樓正式封頂，商業裙樓公共區域啟動精裝修施工。作為國內第二座德基高端綜合體，徐州項目選址市中心商圈核心地段，商業經營面積達17萬平方米，計劃引入約500家商戶，其中150多個品牌為首次進入徐州市場。該項目預計年客流量可達5000萬人次，年銷售額突破百億元，將填補區域高端商業空白。德基的這一舉措既源于對區域消費潛力的判斷，也與中國奢侈品市場復蘇跡象密切相關。2025年第三季度，卡地亞母公司厲峰集團大中華區銷售額增長7%，Prada集團亞太市場增長10%，Burberry大中華區實現3%增長，這些數據為德基的擴張提供了市場信心。

然而，德基的"雙線作戰"策略也面臨諸多挑戰。在奧萊業態方面，項目改造周期較長可能錯失市場機遇。以德基時刻（原河西項目）為例，該項目2020年收購股權后直至今年才更名，預計2026年6月才能正式營業。在此期間，金鷹湖濱天地、萬達茂等周邊項目已穩固客流，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等競品加速擴張，形成對南京及長三角客群的虹吸效應。京東等互聯網企業也開始在二三線城市布局奧萊門店，進一步加劇了市場競爭。

高端業態的競爭同樣激烈。南京IFC借助新鴻基背景發力高奢市場，與德基形成"雙寡頭"格局；JLC金陵中環定位"潮奢+年輕中心"，瞄準年輕消費群體；金陵萬象城則通過多元業態與德基形成差異化競爭。在全國層面，被博裕資本收購后的SKP可能調整業態布局和擴張策略，德基的"店王"地位面臨持續挑戰。如何在業態多元化和門店擴張之外找到新的突破口，成為德基必須面對的課題。