對(duì)于追求提升性的購(gòu)房者而言，成華區(qū)是未來(lái)幾年成都買房最值得考慮的城區(qū)之一。
招商·中環(huán)臻邸的一炮而紅后，最近華潤(rùn)的新規(guī)作品中環(huán)天宸也實(shí)現(xiàn)首批次開盤售罄，成華區(qū)的紅盤熱度不低。
上周五（11月8日），斷供許久的二環(huán)建設(shè)路板塊出了一個(gè)新盤——華天·杉河。項(xiàng)目占地比較小，僅有22.5畝，規(guī)劃了5棟高層，其中3棟是返遷房，2棟為可出售的商品房，有建面118㎡和136㎡兩個(gè)戶型。
作為久違的建設(shè)路新盤，清水2.8萬(wàn)/㎡的華天·杉河值得買嗎？來(lái)看封叔的實(shí)地踩盤報(bào)告。
樓盤檔案
華天·杉河
物業(yè)類型：高層
面積區(qū)間：118㎡/136㎡
容積率：3.0
開盤棟數(shù)：2、3
房源套數(shù)：115套
占地面積：約22.5畝
開發(fā)商：成都華天文化旅游開發(fā)有限責(zé)任公司
物業(yè)公司：華潤(rùn)物業(yè)
樓層狀況：19-22F
交付類型：清水
01
板塊&配套
建設(shè)路二環(huán)旁純新盤，地段有優(yōu)勢(shì)
項(xiàng)目位于成華區(qū)宏明路與建設(shè)南一路交叉口，屬于建設(shè)路板塊。區(qū)域內(nèi)上次供應(yīng)新房產(chǎn)品，還是3年前的太陽(yáng)公元、金繡銘座和SM錦悅。
龍湖三千集、伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)均在項(xiàng)目500米范圍內(nèi)，步行即可達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。
而華天·杉河臨近二環(huán)高架，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，在項(xiàng)目與二環(huán)高架間還要修建兩棟商業(yè)建筑，一棟為五星級(jí)酒店，一棟為辦公寫字樓，對(duì)視野有一定遮擋。
圖中紅框處為商業(yè)建筑，對(duì)視線有一定遮擋
教育方面，按照最新劃片，項(xiàng)目緊鄰的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，對(duì)口的是建設(shè)路小學(xué)，項(xiàng)目未來(lái)劃入建設(shè)路小學(xué)的可能性比較大，學(xué)區(qū)屬于成華三區(qū)。
生態(tài)資源方面，麻石煙云公園、沙河城市公園、東郊記憶，累計(jì)超500畝；地鐵交通方面目前比較欠缺，項(xiàng)目周邊有6號(hào)線、8號(hào)線、17號(hào)線二期（在建）三條地鐵，但項(xiàng)目距離最近的地鐵站也有約800米，對(duì)于一個(gè)二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不算近。
02
項(xiàng)目&規(guī)劃
超60%返遷房，僅有2棟可出售
再來(lái)看項(xiàng)目本身。
華天·杉河的開發(fā)商是成都華天文化旅游開發(fā)有限責(zé)任公司，是成華舊改的全資子公司。
項(xiàng)目占地約22.5畝，容積率3.0，規(guī)劃有5棟19-23F的高層住宅，合計(jì)444套房源。
不過(guò)需要注意的是，項(xiàng)目配建有不少于28363㎡的房源，用于安置二環(huán)路東二段10號(hào)及科儀廠改造項(xiàng)目原國(guó)企職工。其中：52㎡套一戶型的69套；65㎡套二戶型的43套；80㎡套二戶型的71套；100㎡套三戶型的78套；125㎡套三戶型的68套，共計(jì)329套。
也就是說(shuō)，項(xiàng)目只有2棟、3棟可對(duì)外出售，占比超60%都為返遷房。而可出售的兩棟為19-22F，2梯3戶，有建面約118㎡、136㎡兩個(gè)戶型，共115套房源，定位偏向剛改、首改。
返遷房比例大，交房后是否會(huì)出現(xiàn)租戶多、人員雜等問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)稱，后期會(huì)用提高物業(yè)費(fèi)的形式，來(lái)盡量減少房源流通帶來(lái)的人員混雜問(wèn)題。
該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)為華潤(rùn)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡/月，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，由于成華舊改與華潤(rùn)為合作關(guān)系，會(huì)給一手業(yè)主優(yōu)惠33%，惠后物業(yè)費(fèi)約為3元/㎡/月。如果房屋出售或出租，新業(yè)主就承擔(dān)4.5元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)。
03
產(chǎn)品&戶型
2T3戶清水塔樓，私密性欠缺
項(xiàng)目整體呈半圍合式布局，2、3棟樓的戶型僅為兩種，118㎡/136㎡，得房率約90%。
118㎡戶型則是東北朝向，只做了套三雙衛(wèi)，實(shí)現(xiàn)了四開間朝中庭。為方廳設(shè)計(jì)，約6.8米的陽(yáng)臺(tái)，搭配約32㎡LDK廳，以及約21㎡的主臥，空間感還可以，比較適合剛改家庭。
136㎡戶型為經(jīng)典套四雙衛(wèi)戶型，大橫廳布局、LDKB一體化設(shè)計(jì)，面積約50㎡。主采光面對(duì)望339、三臥室俯瞰中庭，采光和視野效果兼顧；每個(gè)次臥均超過(guò)10㎡，主臥約24㎡，且可實(shí)現(xiàn)雙面通風(fēng)。
但美中不足的是，因?yàn)樗窃O(shè)計(jì)，會(huì)與中間戶的主臥衛(wèi)生間對(duì)望，且從118㎡戶型的生活陽(yáng)臺(tái)上，可一眼望到次臥和主臥，私密性不強(qiáng)。
從136㎡戶型的廚房可看到118㎡戶型房間內(nèi)景
136㎡的次臥可看118戶型的生活陽(yáng)臺(tái)
而且，因?yàn)閮商萑龖舻脑O(shè)置，沒(méi)有可以單獨(dú)享受的電梯入戶空間，兩個(gè)136㎡戶型大門直接相對(duì)，后期入住后或許存在些許不便。
在價(jià)格方面，此次開盤的參考價(jià)約26657-28734元/㎡，總價(jià)在320-380萬(wàn)左右，清水交付。
華天·杉河一街之隔為萬(wàn)科金域藍(lán)灣，面積段在78-170㎡，戶型囊括了二房、三房、四房以及躍層，選擇多樣，據(jù)貝殼找房，均價(jià)在2.7萬(wàn)/㎡，但也不乏2.2-2.4萬(wàn)/㎡的報(bào)價(jià)；周邊還有電建洺悅錦園、融創(chuàng)玖華臺(tái)、太陽(yáng)公園等入市在三年左右的房源，均價(jià)在2.8-3.5萬(wàn)/㎡左右，且?guī)аb修。
如果選擇成華區(qū)其他板塊，則有更大的挑選空間。比如相鄰的杉板橋板塊，或是崔家店、二八板塊，同面積段的三房產(chǎn)品的門檻也要300多萬(wàn)，但產(chǎn)品多為依照新規(guī)打造的，不僅有光廳入戶更有超100%的得房率，且大多為精裝交付。
置業(yè)建議
1、地段占優(yōu)勢(shì)，但清水均價(jià)2.8萬(wàn)/㎡，性價(jià)比欠佳。周邊像電建洺悅錦園、太陽(yáng)公元、世茂玉錦灣等品質(zhì)不錯(cuò)的次新小區(qū)，地段更優(yōu)，算上裝修成本與其總價(jià)相近；同等預(yù)算，在二八板塊同價(jià)可買精裝且戶型更佳的新規(guī)產(chǎn)品。
2、戶型設(shè)計(jì)上，2T3 戶塔樓設(shè)計(jì)不合理，兩邊戶型私密性較差，公攤面積較大。中間戶生活陽(yáng)臺(tái)可對(duì)視其他房間，136㎡戶型缺少生活陽(yáng)臺(tái)，且兩戶大門直接相對(duì)，實(shí)際居住后或許感到不便。
3、老規(guī)產(chǎn)品，得房率僅90%。在今年4月26日，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）征求意見稿》，對(duì)規(guī)劃技術(shù)層面進(jìn)行調(diào)整，6月15日以后土拍的地，全部將執(zhí)行新規(guī)。新規(guī)意味著得房率幾乎超100%，且多項(xiàng)過(guò)時(shí)設(shè)計(jì)將退出舞臺(tái)。而位于成華區(qū)的華潤(rùn)·中環(huán)天宸和越秀·天悅云萃二期就成為了成都首批執(zhí)行新規(guī)的項(xiàng)目。
4、居住環(huán)境方面，超 60% 為返遷房，5 棟樓里3棟是返遷房，面積段52 - 125㎡，小戶型易出租，后期可能人員混雜，物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡/月偏高。
如果不是對(duì)建設(shè)路板塊新房有非常強(qiáng)烈的需求，購(gòu)房者可在成華區(qū)二八、杉板橋、崔家店等板塊的新規(guī)產(chǎn)品中多做對(duì)比，綜合權(quán)衡。
記者 黃益輝
